Anis Ben Said : "L'impôt sur la fortune immobilière pénalise l'économie organisée"
vendredi 28, novembre 2025
Dans une déclaration accordée à L'Economiste Maghrébin, l'enseignant universitaire et conseiller fiscal Anis Ben Said porte un jugement sans appel sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette taxe instaurée par l'article 23 de la Loi de finances 2023 génère à peine 20 millions de dinars par an; tout en soulevant de graves questions de constitutionnalité et en pénalisant l'économie organisée.
Notre invité explique que l'IFI cible les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier supérieur à 3 millions de dinars. Et ce, en leur imposant une déclaration annuelle et un prélèvement de 0,5 % sur la valeur excédant ce seuil. Depuis sa mise en application pour les exercices 2023, 2024 et 2025, le ministère des Finances n'a jamais publié de statistiques officielles sur son rendement réel, ni sur le nombre exact de contribuables assujettis. Cette absence de transparence persiste dans tous les rapports budgétaires jusqu'en septembre 2025.
Il affirme que le chiffre de 20 millions de dinars de recettes annuelles n'a été évoqué qu'officieusement lors d'une émission radiophonique. Ce montant dérisoire contraste violemment avec les coûts administratifs engendrés par la création d'une plateforme informatique dédiée, l'élaboration de nouveaux formulaires et la mobilisation d'agents de la Direction générale des impôts qui devraient plutôt se concentrer sur la lutte contre l'économie parallèle et la fraude fiscale dans d'autres secteurs.
Une méthode d'évaluation arbitraire et une double imposition inconstitutionnelle
Dans le même sillage, la détermination de l'assiette fiscale souffre d'un "vice rédhibitoire". En effet, aucune méthode scientifique n'encadre l'évaluation des biens immobiliers, conduisant les contrôleurs à recourir à des estimations que le fiscaliste qualifie d'arbitraires. Cette faiblesse méthodologique s'ajoute à un problème juridique beaucoup plus grave.
Ainsi, Anis Ben Said dénonce une situation de double imposition manifeste qui menace la constitutionnalité même de cette taxe. Les contribuables ont initialement déclaré leurs revenus et acquitté les impôts correspondants lors de la constitution de leur patrimoine. Ils doivent désormais payer un impôt annuel sur des biens immobiliers acquis avec une richesse déjà imposée. Même dans le cas d'un héritage, des droits d'enregistrement et de transfert de propriété ont été prélevés. Cette taxation successive du même patrimoine constitue une violation potentielle des principes constitutionnels.
Un élargissement envisagé qui menace l'épargne nationale
Le PLF 2026 devrait maintenir l'IFI. Mais des discussions parlementaires évoquent son extension vers une taxe générale sur la fortune. Cette transformation inclurait dans l'assiette taxable l'ensemble du patrimoine : dépôts bancaires, participations dans les entreprises et véhicules. Un député a même proposé de porter le taux d'imposition de 0,5 % à 1 %.
Le conseiller fiscal alerte sur les conséquences désastreuses d'une telle extension pour l'épargne nationale. Car, imposer les dépôts bancaires découragerait directement la constitution d'une épargne dans un pays où le taux d'épargne s'est effondré à 4 % du PIB contre plus de 20 % avant la révolution. L'État devrait au contraire encourager l'investissement et la constitution de réserves financières plutôt que de les pénaliser fiscalement.
Les Tunisiens résidant à l'étranger (TRE) qui possèdent des biens immobiliers en Tunisie se trouvent dans une situation particulièrement délicate. Ils doivent effectuer une déclaration d'IFI. Alors que les conventions internationales de non double imposition signées par la Tunisie ne couvrent généralement pas l'impôt sur la fortune. Ces contribuables risquent donc de payer cette taxe en Tunisie, tout en étant potentiellement imposés sur leur patrimoine dans leur pays de résidence, créant une véritable double imposition internationale.
Un populisme fiscal contraire aux principes économiques
Anis Ben Said rejette catégoriquement l'argument selon lequel l'IFI constituerait une mesure de justice fiscale. Il dénonce une "démarche populiste" au vrai sens du terme qui prétend redistribuer la richesse vers les plus démunis. Cette logique pourrait se défendre si les faibles recettes générées alimentaient un fonds spécial destiné au financement des catégories sociales vulnérables. Mais lorsque ces montants sont simplement absorbés par le budget général de l'État pour couvrir les dépenses de gestion courante, la mesure perd toute cohérence redistributive.
Le fiscaliste insiste sur le fait que cette taxe pénalise exclusivement les acteurs de l'économie organisée, ceux qui déclarent leurs revenus et respectent leurs obligations fiscales. Il appelle l'État tunisien à réaliser un benchmark international des pratiques fiscales et une étude d'impact approfondie avant d'adopter de telles mesures. Et ce, afin de garantir leur efficacité réelle et leur conformité avec les principes économiques fondamentaux qui devraient guider toute politique fiscale responsable.
